香港樓市出現「住宅升、工廈跌」的奇怪現象。CSI工廈售價指數最新報41.94點，單周急跌8.72點，創近年最大跌幅。同期住宅CSI卻連續18周企穩70點以上。為何出現「冰火兩重天」？
一、什麼是CSI？
CSI是「中原經紀人指數」，就像是房地產市場的「溫度計」。50點是「好淡分界線」——高於50代表市場看好，低於50代表看淡。
最新數據：
- CSI工廈售價：41.94點（按周急跌8.72點）
- CSI工廈租金：45.08點（按周跌6.87點）
- CSI住宅售價：70.62點（連續18周企穩70點以上）
工廈指數遠低於50，反映經紀普遍看淡；住宅指數遠高於50，反映市場氣氛高漲。
二、租務市場同樣受壓
工廈弱勢不僅體現在價格，租務市場同樣嚴峻。2026年第一季：
- 整體倉庫租金按季再跌1.2%，已連續9個季度下跌
- 倉庫租金按年下跌約9.1%
- 租務成交量僅約68萬平方呎，按季大跌35%
高力預測，2026年底前工業租金將再下調約5%。
三、點解住宅升、工廈跌？
住宅市場興旺原因：
- 銀行對住宅按揭取態積極，上調現金回贈
- 剛性需求強勁，新盤銷情不俗
工廈市場受壓原因：
- 銀行收緊工商貸款：過去兩年工廈價格持續下跌，加上部分銀行被揭發不良貸款問題，貸款顯著收緊，還款出事銀行更傾向即時行動
- 外圍經濟不明朗：中東局勢緊張，PMI跌至49.3，外部訂單減少
- 企業取態審慎：高息環境下企業傾向保留現金，新租約大減
- 新供應陸續登場：葵涌、青衣一帶將有大量新工廈落成，加劇競爭
四、工廈寒冬反映實體經濟困境
工廈需求來自「做生意的人」。工廈寒冬反映的不是樓市問題，而是香港經濟的結構性困境：
- 中小企經營困難：成本高企、消費模式改變、外圍需求疲弱，不少企業縮減規模甚至倒閉
- 創業意欲低迷：網店熱潮減退，經濟前景不明朗，銀行借貸審慎，新血補充不足
- 銀行收緊工商貸款：加劇業主資金壓力，形成惡性循環
工廈是實體經濟的「寒暑表」——金融地產好景，但中小企難做、無人敢創業。若趨勢持續，將進一步影響基層就業，加劇社會財富不均。
五、結構性轉變：細價工廈跑贏大市
工廈市場並非全面崩盤，而是出現「結構性轉變」。2025年全年數據顯示：
- 工廈成交宗數按年上升18.5%，創近三年高位
- 但總成交金額按年下跌17.5%
- 1,000萬元或以下的細價工廈成交增至約1,950宗，按年大升33%
- 1,000萬至1億元的中價物業交投萎縮約三成
- 逾億元成交僅餘10宗
美聯工商部董事分析，市場主導力量已從傳統投資型買家轉向營運主導的中小企，反映企業在高息環境下強調資本保留。